内容摘要：政策方面继续宽松，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，2023年房地产工作要以“增信心、防风险、促转型”为主线，促进房地产市场平稳健康发展。刘鹤表态房地产业是中国国民经济的支柱产业，三大方法化解房地产市场风险。首套住房贷款利率动态调整机制显效 近20城下调利率下限。
1、住建部定调今年房地产调控 增信心、防风险、促转型为主线
1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长倪虹在会议上表示，2023年，要以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。
要推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。
以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。积极发挥住房公积金作用，推进住房公积金数字化发展。
住建部明确今年首要任务
一是稳预期。要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。
二是防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子，大力提升物业服务，让人民群众生活更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。
2、人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 赋予地方更多自主权
人民银行、银保监会1月5日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
人民银行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
业内人士表示，政策从需求层面上，允许下调首套房的房贷利率，能支持合理的购房需求得到有效的回升。
3、刘鹤：房地产业是中国国民经济的支柱产业 三大方法化解房地产市场风险
1月17日，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表特别致辞。刘鹤在致辞中指出，房地产业是中国国民经济的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。
2021年下半年以来，中国房地产市场出现价格和销售急剧下降现象，房地产企业普遍出现流动性不畅、资产负债表恶化，个别头部企业面临重大风险。我们认为，房地产领域风险如果处置不当，很容易引发系统性风险，必须及时干预，但要注意处理好系统性风险和道德风险的关系。刘鹤进一步表示，在防范化解房地产风险方面，主要有三大方法：
第一，通过保护契约和产权，稳定预期。针对涉及全国188万居民的2600多个已付款未交付项目，我们从“保交楼”入手，使市场避免恐慌。
第二，大量输血，改善房地产企业的流动性，主要包括商业银行提供贷款、为房企发债提供担保、促进股权融资等。
第三，调整在房地产市场过热期间采取的管制措施，扩大有效需求，使房地产公司具备造血功能。通过这些努力，市场供求关系开始明显改善。从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。
4、金融政策持续加码“稳楼市” 防范化解重大金融风险
近期，金融监管持续释放强烈的信号通过稳楼市防范金融风险。
2023年1月7日，银保监会主席郭树清在谈到下一阶段监管防风险重点工作时表示，努力促进房地产与金融正常循环，落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。在谈及化解重大经济金融风险时，他将房地产行业风险放在了第一位，其次才是中小金融机构风险处置的问题，这在监管表态中尚属首次。
1月10日，央行、银保监会联合召开银行信贷工作座谈会，部署了保持房地产融资平稳有序、推动经济运行整体好转的相关工作。其中，对于有效防范化解优质头部房企风险、实施改善优质房企资产负债表计划的措施进一步进行了明确。
金融政策从此前保障房地产合理融资需求，到改善优质头部房企资产负债表来看，监管层在房地产信贷政策上不断加码，目的在于通过提供流动性支持来化解房企债务风险，以提振市场信心，实现对实体经济的支持。同时，银行对房地产行业的授信力度空前且在加速推进中，仅两月时间授信规模就超过5万亿元，甚至多数银行与大型房企达成战略合作，业务范围覆盖开发贷款、按揭贷款、并购贷款、债券承销、保函等方面。
5、首套住房贷款利率动态调整机制显效 近20城下调利率下限
1月5日，央行、银保监会下发关于建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。新政下，下调首套房贷款利率下限的城市陆续增加。根据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等。
在今年春节前，已有唐山、太原、丽水、九江，以及广东省的珠海、江门、肇庆、中山、惠州、湛江、韶关、云浮等城市接连下调了首套房贷利率。
值得注意的是，此前落实首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市主要集中在三四线城市， 近期首套住房贷款利率动态调整的城市从三四线扩大到部分二线以及新一线城市，表明更多高能级城市希望从需求端发力提振房地产市场。
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